Activos inmobiliarios con oportunidades especiales de adquisición por encontrarse fuera de su valor intrínseco o de mercado. Preservación de capital primero, y las mejores prácticas internacionales de manejo de riesgos.
La tesis
Buscamos activos con gran potencial de retorno cuyo desarrollo o infraestructura se vio afectado por problemas financieros, legales o por fenómenos naturales que impactaron una ciudad o región.
El descuento no viene de negociar mejor. Viene de comprar donde el mercado dejó de mirar, y de tener la estructura para ejecutar la recuperación del activo.
01 · Origen y demanda
Los trámites son una de las causas. Un desarrollo también se detiene por un socio que sale o por un fenómeno natural, y en cualquiera de los casos el avance físico ya ejecutado queda inmovilizado. Es ese avance —no el terreno ni el proyecto en papel— lo que el vehículo adquiere, con la obra ya pagada por otro.
Los 4.2 billones de pesos corresponden a la inversión que esos proyectos generarían de destrabarse, distribuida en el periodo 2025-2030; no representan obra en curso ni valor detenido a la fecha. La cartera comprende desarrollos que no son vivienda, de modo que ese monto no corresponde únicamente a las unidades señaladas y no debe dividirse entre ellas. Fuentes [1] [2].
Son 47 millones de personas y el 42.2% de los hogares; por primera vez hay más clase media que pobres. Uno de cada cinco créditos hipotecarios del país proviene de la banca, y su monto promedio casi cuadruplica al del Infonavit. Ese quinto es el comprador del producto que el vehículo comercializa.
02 · Formación del descuento
Terminado, ese mismo edificio compite por todo el mercado. Sin concluir, la lista de quien puede adquirirlo se reduce a cuatro nombres, y tres de ellos quedan fuera por razones que no se negocian.
Cuando existe un solo comprador posible, el precio deja de fijarlo el costo de reposición del inmueble y pasa a fijarlo la urgencia de quien vende —que sigue devengando deuda y gastos de conservación mientras la obra no avanza. Esa distancia entre lo que el edificio cuesta y lo que el vendedor acepta es el descuento al que compramos.
Contrapartes con capacidad de adquirir un inmueble en obra; las restricciones de financiamiento salen de la fuente [4].
03 · Ejecución y salida
La adquisición comprende terreno, licencias y avance de obra en una sola operación, y el capital del fondo se destina exclusivamente a la conclusión. Desde ese mismo día arrancan el rediseño, los renders y la colocación: no se espera a terminar para empezar a vender.
Las unidades se entregan conforme se concluyen, a compradores que firmaron durante la obra. La salida admite dos formas —venta total del desarrollo, o retención de unidades en operación— y se define por activo ante el Comité Técnico.
La salida
Eran 1.4 millones en 2005: el parque creció 76.9% en quince años y no dejó de crecer en ningún tramo medido. Proyectando el ritmo de la última década —2.25% anual, el más lento de la serie— serían unos 2.8 millones en 2025 y 3.1 hacia 2030. Para dimensionarlo: el país entero originó 512,300 créditos hipotecarios en su último año medido.
El INEGI cuenta como de uso temporal la vivienda construida y disponible que sólo se usa para vacacionar, descansar o vivir algunos días; la categoría capta también vivienda estacional ligada a migración en el centro y sur del país, así que no corresponde en su totalidad a vivienda recreativa. La cifra de 2.8 millones en 2025 y 3.1 en 2030 es una proyección propia, no una medición: extiende la tasa del periodo 2010-2020, de 2.25% anual, que es la más lenta de la serie. No existe medición de esta categoría entre 2020 y el censo de 2030. El calendario de la gráfica es esquemático: ilustra la secuencia de la operación, no proporciones medidas ni plazos, que varían por proyecto; los montos y el calendario de colocación de cada operación provienen del modelo financiero del fondo y se presentan al Comité Técnico. Fuentes [4] [5] [6].
Producto terminado · destino de la inversión
04 · El costo de oportunidad
Hay un rendimiento que se obtiene sin hacer nada: el de un instrumento gubernamental, con liquidez inmediata, sin ejecución y sin riesgo de mercado. No es a donde va el capital del fondo; es contra lo que se le mide. Nuestro trabajo empieza arriba de esa línea.
Lo que hace atractivo a este modelo es de dónde sale el retorno. No sale de que el mercado suba ni de negociar mejor: sale del descuento con el que se compra una obra que se detuvo, y de terminarla para un comprador que ya está ahí. México produce ese activo de forma constante y en volumen —por trámites que no avanzan, por un socio que sale, por un fenómeno natural— y son muy pocos los que pueden adquirirlo. Esa escasez de compradores es la que abre el margen.
No hay una cifra única que prometer: cada activo se adquiere en condiciones propias y paga en consecuencia. Lo que no cambia es el filtro. Si un proyecto no supera la tasa libre de riesgo con holgura suficiente para pagar el riesgo que sí corremos, el Comité Técnico no lo aprueba. Esa holgura es lo que el inversionista viene a buscar, y es lo único que justifica no dejar el dinero donde no hay nada que hacer.
05 · El vehículo
Invierte en activos de oportunidad con gran potencial de retorno, cuyo desarrollo o infraestructura se vio afectado por problemas financieros, legales o por fenómenos naturales. Estrategia de adquisición, remodelación y comercialización.
06 · El portafolio
Depende de la situación: obra detenida por agotamiento de capital. Ocurre en vivienda, y ocurre igual en usos mixtos, en oficinas, en comercio y en industrial.
Fondo 1 · Loma del Mar es el único activo en operación. Las demás categorías son tipologías de referencia y no representan inmuebles del portafolio.
Fuentes
Secretaría de Economía. Cartera de proyectos privados de la Canadevi y la ADI, identificada entre julio y noviembre de 2025 y reportada en el Encuentro Nacional de Vivienda de la Canadevi. ↑ 01
Diario Oficial de la Federación. Tipo de cambio del 4 de agosto de 2026, 17.33 pesos por dólar. ↑ 01
INEGI. Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares 2024, publicada en 2025. ↑ 01
BBVA Research. Situación Inmobiliaria México, primer semestre 2026, con datos del Infonavit, Fovissste, CNBV y la Sociedad Hipotecaria Federal. ↑ 01 ↑ 02 ↑ 03
INEGI. Censos de Población y Vivienda 2020 y 2010, y II Conteo de Población y Vivienda 2005. No publica esta clasificación para 1990, 1995 ni 2000, y la Encuesta Intercensal 2015 no la estima. ↑ 03
CONAPO. La situación demográfica de México 2025, cuadro de condición de habitación. Señala que la vivienda de uso temporal refleja «la importancia de las segundas viviendas para descanso» y las casas de renta estacional. ↑ 03